(mis à jour par l’ANIL le 26 novembre 2010, avec la collaboration de Nancy Bouché)

Le droit à un logement décent a été introduit par la loi « Solidarité et renouvellement urbains » du 13 décembre 2000. Cette loi définit le contenu de la décence du logement (art.187) et ses caractéristiques ont été fixées par le décret du 30 janvier 2002.
Le Code de la sécurité sociale en tire les conséquences quant aux conditions de versement des allocations logement.

Valeur constitutionnelle du droit à un logement décent

Le Conseil constitutionnel a reconnu, dans plusieurs décisions, la valeur constitutionnelle du droit au logement décent et ce avant que la loi ne définisse la notion (Conseil Constitutionnel : 19.01.95 n° 94-359 DC / 29.7.98 n° 98-403 DC) : « il résulte de ces principes que la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle ».
Enfin, la Cour de cassation a reconnu la valeur d’ordre public de la décence du logement imposée par l’article 1719 du Code civil (Cass. Civ. III : 15.12.04).

Champ d’application

Un logement loué, vide ou meublé, doit être décent (loi du 13.12.00 : art. 187 / décret du 30.1.02).
Sont visés les locaux soumis à la loi de 1989 dès lors qu’il s’agit de la résidence principale (sont donc concernés les logements HLM, les logements conventionnés, les logements soumis à la loi de 1948, les logements loués meublés) ainsi que les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, les locations consenties aux travailleurs saisonniers.
Les logements foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles sont régis par des réglementations spécifiques.
L’obligation de délivrer un logement décent concerne également, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire, les locaux visés par l’article 1719 du Code civil (locaux à usage d’’habitation principale dans un bail commercial ou un bail rural) : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (CC : art.1719).
La notion de décence s’apprécie par rapport à la conformité du logement à des caractéristiques minimales de confort et d’équipement mais aussi par rapport à des exigences de salubrité et de sécurité définies par décret.

Conditions de mise en œuvre de la décence du logement

Si le logement loué ne satisfait pas aux caractéristiques de la décence, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis (loi du 6.7.89 : art.20-1). La contestation portant sur la décence ne portant pas atteinte au bail, le loyer, comme les autres obligations locatives, doit être honoré.
En cas de refus du propriétaire ou contestation, seul le locataire et les associations dont l’un des objets est l’insertion ou le logement des personnes défavorisées ou de défense des personnes en situation s’exclusion par le logement peuvent agir (loi du 6.7.89 : art.24-1) .
Seul le juge d’instance est compétent pour prescrire au bailleur l’obligation de réaliser les travaux nécessaires pour que le logement soit décent et, le cas échéant, réduire le montant du loyer, ou le suspendre, et suspendre la durée du bail jusqu’à réalisation des travaux. Le juge doit transmettre au représentant de l’Etat dans le département sa décision constatant que le logement loué ne satisfait pas aux caractéristiques de la décence (loi du 6.7.89 : art. 20-1).
La Commission départementale de conciliation est compétente pour examiner les litiges portant sur les caractéristiques de la décence du logement (loi 6.7.89 : art. 20). Sa saisine préalable et son avis étant facultatifs, ils ne constituent pas un préalable nécessaire à la saisine du juge d’instance.

Aides au logement et autres normes applicables au logement

• Aides personnelles au logement :

Parmi les conditions d’attribution de l’allocation logement familiale (CSS : art. L.542-2/ D.542-14 et suivants) et celles de l’allocation de logement sociale (CSS : art. L.831-3/ R.813-10 et suivants) figure celle d’un logement répondant aux caractéristiques posées par les alinéas 1 et 2 de l’article 6 de la loi de 1989, c’est-à-dire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation
Par dérogation, les services peuvent continuer d’accorder l’allocation logement pour une durée de six mois à compter de la détection de la non décence, à l’ouverture des droits ou en cours des droits (CSS : art. R.381-13). Dans ce cas, l’allocation de logement ne peut pas être versée entre les mains du bailleur (CSS : art. R.831-10). Ainsi, le mécanisme du « tiers payant » est suspendu.
A l’issue du délai de six mois, si le preneur a apporté la preuve qu’il a effectué une démarche auprès de son bailleur, le droit est maintenu ou repris à la date d’effet de suspension et ce, sans limitation de temps. Toute preuve de démarche (y compris une lettre simple) permet le maintien automatique et sans limitation de temps du versement entre les mains de l’allocataire. S’il ne rapporte pas la preuve d’une démarche, le droit est suspendu à compter du septième mois suivant le début de la dérogation. L’organisme payeur doit en informer le préfet. En cas de refus de dérogation, le préfet doit également être tenu informé.
Le maire, s’il est porté à sa connaissance l’existence d’immeubles ou de logements non décents au sens de l’article 6 de la loi du 6.7.89, peut saisir les organismes versant les allocations de logement. La même prérogative est reconnue à l’Agence Régionale de Santé (ARS) (CSS : art. L.831-7).

• Normes techniques du logement :

La Cour de cassation ayant reconnu le caractère d’ordre public de la décence du logement, il était logique d’en tirer les conséquences de droit quant à la combinaison des caractéristiques de la décence avec les normes issues des lois antérieures régissant les rapports locatifs. Ainsi, le décret du 6.3.87 précisant les normes d’habitabilité applicables en vertu de la loi de 1986 a été supprimé, la seule référence en la matière devenant le décret du 30.1.02.
Cependant, compte tenu du principe de l’autonomie des législations, cela ne rend pas pour autant obsolète l’application du règlement sanitaire départemental (RSD), fondement de la police sanitaire du maire (CSP : art. L.1421-4).
Le décret du 30.1.02 ne se substitue pas non plus aux règles et normes applicables en matière de conventionnement des logements ouvrant droit à APL.

Habitat « indigne » et logement décent

Les notions de logement décent et d’habitat indigne ne sont pas étanches l’une par rapport à l’autre lorsque des logements donnés à bail sont concernés. C’est le positionnement juridique ainsi que les effets de droit et non la nature des dysfonctionnements d’un logement qui permettent de distinguer ces deux notions.
En effet, dans la majeure partie des cas, les désordres présents dans un logement non décent au regard des caractéristiques du décret du 30.1.02 relèvent également de manquements au RSD ou exposent les occupants à des risques pour leur santé ou leur sécurité physique, ce qui fait entrer ces logements dans le champ de l’habitat indigne.
Mais un logement « non décent » peut ne pas être « indigne », s’il qu’il n’y manque que des éléments de confort, tels que le coin cuisine ou l’eau chaude, mais qu’il n’expose pas ses occupants à des risques pour leur santé ou leur sécurité.
Cependant, dans un immeuble collectif, quelques précisions sont à apporter. En effet, la notion de décence est limitée aux conditions de jouissance et d’usage des parties privatives louées et à leurs accès, que ces conditions découlent des éléments intérieurs au logement ou d’éléments relevant des parties communes ou d’équipements collectifs de l’immeuble : ainsi l’insuffisance de l’alimentation électrique pour un usage normal des équipements ménagers, les dysfonctionnements de la chaudière collective ne permettant pas un chauffage normal du logement ou encore l’insuffisance des canalisations d’alimentation en eau potable, mettent en cause la décence du logement. En revanche, des désordres affectant des parties communes (toitures, escaliers ...) peuvent ne pas affecter la jouissance d’un logement particulier, lequel est alors décent, compte tenu de sa situation dans le bâtiment, alors que le logement subissant directement les effets du désordre ne sera pas décent.

Dans certains cas, dans des immeubles collectifs, un logement pourra donc être techniquement "décent" dans un bâtiment partiellement « indigne ». Dans ces cas, ces désordres peuvent être sans incidence sur les rapports locatifs d’un logement particulier, mais, en revanche, la prise d’une mesures de police pourra s’imposer pour mettre fin aux désordres.

Ces distinctions ne sont pas théoriques car elles ont un impact direct sur les conditions de versement des aides personnelles au logement, parmi lesquelles figure la décence du logement.

Enfin, par définition même, un logement déclaré insalubre ou sous arrêté de péril ne peut être qualifié de décent. Qu’en est-il si un logement, en lui-même éventuellement en bon état technique, est situé dans un immeuble collectif, dont l’état des seules parties communes a justifié un arrêté d’insalubrité ou de péril : peut-il être considéré comme décent ? Le décret du 30 janvier 2002 ne le précise pas, mais c’est sans incidence juridique car les conséquences de droit de l’arrêté de police (suspension des baux et des loyers, notamment) l’emportent sur les effets éventuels de la non décence.

Politiques locales et décence du logement

Le droit à un logement décent est un objectif de politique publique et ce, même si les autorités administratives ne peuvent intervenir directement dans les rapports locatifs et imposer la décence. Cependant, compte tenu de la nature des désordres affectant un logement locatif non décent, dès lors que ceux-ci constituent également des manquements au RSD ou exposent les occupants à des risques pour leur santé ou leur sécurité, les autorités publiques sont compétentes pour intervenir en vertu de leurs pouvoirs de police (salubrité et sécurité publiques).

Dans de nombreux départements, les services de l’Etat et leurs partenaires, CAF et Caisses de MSA, notamment, gestionnaires des FSL et services sociaux des départements se sont organisés, selon des modalités diverses, pour lutter à la fois, selon la compétence juridique de chacun, contre l’habitat indigne et la non décence des logements.

Dans ce domaine, le rôle des CAF et Caisses de MSA se révèle stratégique, ne serait-ce que parce qu’elles sont les seuls organismes publics compétents pour contrôler la décence des logements.

Pour les CAF, le contrôle de la décence des logements fait partie des objectifs prioritaires tels qu’actés dans la convention d’objectifs et de gestion 2005-2008 (COG : art.11) signée entre la CNAF et l’Etat, confirmés par celle de
2009-2012 (disponible sur le site de la CNAF) qui prévoit de « systématiser un socle de service portant sur le repérage, le diagnostic des logements non décents, comprenant une offre de contact et de soutien de travail social aux familles concernées » (COG : mission 3, action 4).

Pour la Caisse MSA, la lutte contre l’habitat indigne est fixé dans la Convention d’objectifs et de gestion 2006-2010 entre l’Etat et la MSA (COG : art.23) (disponible sur le Portail de la sécurité sociale).

Les instances gestionnaires du FSL peuvent également vérifier la décence d’un logement avant d’octroyer à une personne une aide à l’accès de ce logement et cette condition figure souvent au règlement intérieur du FSL. Les aides du FSL n’étant pas des prestations légales, rien n’empêche l’autorité compétente de conditionner les aides, non seulement à la décence du logement, mais aussi à l’absence de désordres sur le bâtiment ou l’immeuble lui-même pouvant le rendre « indigne ».
Enfin, de très nombreuses organisations locales se sont mises en place pour contrôler la décence via le versement des allocations de logement ou des aides des FSL : conventions entre organismes et opérateurs techniques (Pact-Arim, H&D, Compagnons- Bâtisseurs), conventions avec des SCHS, avec des fiches de repérage de la décence et, parfois, la constitution de véritables « guichets uniques » de traitement de toutes plaintes ou signalements reçus.

Sur tous ces points, consulter :
 les textes in « textes de référence »
 les notes de jurisprudence
 les expériences (in cadres de travail)