(mis en ligne le 21/01/2011)

Loi relative à la politique de santé publique/ Loi du 21.7.09

Code la santé publique : art. L.1334-4 à L.1334-12 et R.1134-1 à R.1334-13

Décrets du 25.4.06/ 5.9.06

Arrêtés du 25.4.06/ 12.5.09

I/ Conséquences en matière de santé :

L’intoxication au plomb (ou saturnisme) des jeunes enfants est un problème de santé publique important en France. Des sources telles que le plomb contenu dans certaines peintures anciennes et rendu accessible par la dégradation de ces dernières, sont susceptibles de provoquer des intoxications aiguës et subaiguës. En effet, au-delà d’un certain seuil, le plomb a des effets biologiques et toxiques sur l’organisme. Les effets toxiques peuvent être réversibles (anémie, colique de plomb...) ou irréversibles (atteinte du système nerveux central ou périphérique...).
La lutte contre le saturnisme a été considérée comme un thème prioritaire de santé publique (circulaire du 1.2.96 relative aux priorités nationales en « santé-environnement »).
La loi du 9.8.04 a modifié le dispositif de lutte contre le risque d’intoxication par le plomb qui avait été mis en place par la loi d’orientation contre les exclusions du 29.7.98. Ce dispositif, ainsi remanié, est entré en vigueur avec la parution des textes réglementaires le 27.4.06.
Le dispositif de lutte contre le saturnisme comporte trois volets distincts :
 la procédure de signalement des cas de saturnisme infantile et des risques d’exposition au plomb ;
 les obligations des propriétaires en cas de vente et des bailleurs en cas de location d’un logement ;
 les obligations des propriétaires et syndicat de copropriétaires en dehors de toute mutation ou location.

Ne seront abordées ici que les obligations des bailleurs en cas de location d’un logement.

II/ Les obligations des bailleurs en cas de mise en location d’un local d’habitation :

Le constat de risques d’exposition au plomb (CREP) doit être annexé aux contrats de location.

- Le constat de risques d’exposition au plomb (CREP)

Le CREP consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné, afin d’identifier ceux contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti.
Les résultats du CREP doivent permettre de connaître : - le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb ; - le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb.

• Contenu du CREP :

Le CREP présente et décrit : - les éléments comportant un revêtement ; - la concentration en plomb de ces revêtements ; - la méthode d’analyse utilisée pour la mesurer ; -l’état de conservation des revêtements contenant du plomb ; - le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti.
La recherche de plomb dans les revêtements concerne chaque élément de construction ou ensemble d’éléments de construction, présentant a priori un recouvrement homogène. La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP.
Est annexée à ce constat une notice d’information qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

• Auteur du CREP :

Le CREP est dressé par un contrôleur technique agréé au sens de l’article L.111-25 du CCH ou par un technicien de la construction qualifié. L’auteur du constat doit être couvert par une assurance couvrant sa responsabilité professionnelle et ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il réalise ce constat (CCH : art.L271-6). Depuis le 1.11.07, la personne chargée de la recherche de plomb devra être certifiée par un organisme accrédité et respecter des règles spécifiques d’organisation et d’assurance sous peine de sanctions pénales (Décret du 5.9.06).

- Les obligations du bailleur en cas de mise en location

Depuis le 12.8.08, le propriétaire bailleur a l’obligation d’annexer un CREP à tout nouveau contrat de location.

• Champ d’application du CREP :

Le CREP doit être annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble, affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant le 1.1.49.
Cette obligation s’inscrit dans le cadre de l’obligation de tous les propriétaires bailleurs (parc privé et social à l’exception des propriétaires des logements foyers) de logements soumis à la loi du 6.7.89, mais aussi des logements meublés (y compris les locations saisonnières et les logements de fonction), d’annexer au contrat de location, lors de sa signature ou de son renouvellement, un dossier de diagnostic technique. Ce dossier unique regroupe les diagnostics obligatoires dont le CREP.
Si le bailleur ne fournit pas le CREP, il peut engager sa responsabilité pénale pour manquement à ses obligations de sécurité et de prudence.
Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l’habitation, le CREP ne portera que sur les parties qui sont affectées à l’habitation. Dans les locaux annexes de l’habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie, par exemple).
Le CREP est à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire.

• Durée de validité du CREP :

A la date de signature du contrat, le CREP doit avoir été établi depuis moins de six ans. Si le CREP établit l’absence de plomb dans les revêtements ou la présence de plomb à des concentrations inférieures au seuil réglementaire, le constat initial sera joint à tout nouveau contrat de location signé dans les six ans de son établissement (sans qu’il soit nécessaire d’établir un nouveau constat).

• Cas particulier de la location d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété :

Le CREP ne concerne que les parties privatives affectées au logement. Toutefois, depuis le 12.8.08, les parties à usage commun d’un immeuble (soumis ou non au statut de la copropriété) doivent faire l’objet d’un CREP.

III/ Les mesures en cas de CREP révélant la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire
(CSP : art. L.1334-9 à L.1334-11 ; R.1334-10 et R.1334-12)

Dès lors que l’établissement d’un CREP est requis et qu’il met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil limite, il en découle des obligations pour le bailleur ou le syndicat des copropriétaires.

• Obligation d’information :

 A l’égard des occupants et tiers intéressés, le bailleur ou le syndicat des copropriétaires (en cas de travaux ans les parties communes ou en dehors de travaux depuis le 12.8.08) doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concernée.
L’information est réalisée par la remise d’une copie du CREP à ces personnes.
 A l’égard de certains services publics, le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit tenir le CREP à disposition des agents ou services mentionnés à l’article L.1421-1 du CSP (médecins inspecteurs de santé publique, inspecteurs de santé publique, inspecteurs des affaires sanitaires et sociales...).

• Obligation immédiate de travaux :

Le bailleur ou le syndicat des copropriétaires (en cas de travaux dans les parties communes ou en dehors de travaux depuis le 12.8.08) doit procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants.
Le syndicat des copropriétaires qui, ayant connaissance des risques d’exposition au plomb, n’exécute pas ses obligations peut engager sa responsabilité civile et sa responsabilité pénale.
La non réalisation des travaux avant la mise en location du logement constitue un manquement grave aux obligations de sécurité et de prudence du bailleur qui peut engager sa responsabilité pénale (CSP : art. L.1334-9).

IV/ Transmission du CREP au préfet

Lorsque le CREP révèle non seulement la présence de plomb mais également la présence de facteurs de dégradation du bâti (plancher ou plafond menaçant de s’effondrer ou en tout ou partie effondré, moisissures ou tâches d’humidité, par exemple), l’auteur du constat transmet immédiatement une copie de ce document au préfet et en informe le syndicat des copropriétaires, le bailleur ou l’exploitant du local d’hébergement.
Le préfet peut alors déclencher la procédure prévue aux articles L.1334-1 du CSP.

V/ Autre mesures

Sur proposition de ses services ou du directeur du service communal d’hygiène et de santé de la commune concernée, le préfet peut prescrire toutes mesures conservatoires, y compris l’arrêt du chantier, si des travaux entraînent un risque d’exposition au plomb pour les occupants d’un immeuble ou la population environnante.
Sont présumés à risque les travaux réalisés dans un logement ou un immeuble construit avant le 1.1.49, qui sont à l’origine de poussières et dès lors que les mesures de protection des occupants sont insuffisantes. Cette présomption tombe lorsqu’un CREP atteste que les revêtements ne contiennent pas de plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire.
Les frais engendrés par ces mesures conservatoires sont à la charge du propriétaire bailleur, du syndicat des copropriétaires ou de l’exploitant du local d’hébergement.