...comme garanties apportées aux créances publiques nées de l’exécution des travaux d’office : ordonnance n° 2007- 42 du 11 janvier 2007, relative au recouvrement des créances de l’Etat et des communes résultant de mesures de lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux, modifiées par la loi MOLLE du 25/03/2009

(mise à jour le 24 avril 2009 - Comparatif "avant/après" loi MOLLE)

Les dispositions adoptées par l’ordonnance de 2007 ont pour objet de lutter plus efficacement contre les personnes qui logent dans des conditions indignes des ménages tout en n’assurant jamais les obligations qui leur incombent, ou qui s’organisent pour s’y soustraire. Pour assurer la sécurité ou la salubrité des conditions d’habitat ou d’hébergement des occupants, la collectivité publique doit alors effectuer d’office les travaux nécessaires et assurer l’hébergement ou le relogement afférents.

Face au risque important de ne pas recouvrer leur créance dans des situations de propriété particulièrement complexes ou opaques, dans les hôtels meublés de statut commercial, vis à vis de « marchands de sommeil » organisant leur insolvabilité, les autorités publiques hésitent à agir d’office, ce qui donne foi à un sentiment, encore trop répandu, d’impunité de ces personnes.

Pour mieux faire face à certains de ces agissements, l’ordonnance de 2007 a prévu les dispositifs suivants :

 la création d’un privilège spécial immobilier, au 8° de l’article 2374 du code civil, inscrit à la conservation des hypothèques, privilège qui se substitue à l’ hypothèque légale primitivement prévue par les textes relatifs à l’insalubrité et au péril, et qui prend un rang prioritaire par rapport aux autres sûretés existantes ;
 la création d’une solidarité entre les propriétaires vendeurs d’immeubles sous arrêté de police et leurs acquéreurs successifs, dès lors que l’arrêté a été publié à la conservation des hypothèques ;
 la création d’une solidarité entre les exploitants successifs de fonds de commerce d’hôtels meublés situés dans l’immeuble frappé d’un arrêté de police, à compter de la publication de cet arrêté au registre public tenu par le greffe du tribunal de commerce ;
 la création d’un dispositif de solidarités croisées pour les immeubles exploités en hôtel meublé : aux solidarités précitées s’ajoute une solidarité entre les propriétaires des murs et les exploitants de fonds de commerce, portant tant sur les travaux que sur le relogement. Si le propriétaire des murs résilie le bail commercial de l’hôtel meublé ou ne le renouvelle pas suite à un arrêté de police, il sera solidairement tenu avec l’exploitant, notamment, au relogement des occupants.

Solidarité

Enfin et en préalable, l’ordonnance a précisé que l’opposition introduite devant le juge administratif au titre exécutoire émis par l’Etat ou par la commune en paiement d’une créance résultant de l’exécution d’office (en application de tous les textes prévoyant des travaux d’office) n’était pas suspensive, afin de ne pas bloquer les processus de recouvrement et de garanties. (Art. L. 541-1). Cette disposition met fin à une jurisprudence inverse et constitue pour les communes à une dérogation à l’article L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales.

On trouvera ci-après le texte intégral de l’ordonnance de 2007 ainsi que le rapport au président de la République qui l’explicite.

Les modifications apportées aux textes existants relatifs à l’insalubrité ou au péril, pour tenir compte de l’institution du privilège spécial immobilier qui se substitue à l’hypothèque légale sont intégrées dans les tableaux comparatifs relatifs à ces textes (versions consolidées)

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (MOLLE) du 25 mars 2009 en son article 89 a modifié les textes du code civil relatifs au privilège spécial immobilier dans les conditions suivantes :

• élargissement du champ de l’inscription du privilège spécial immobilier aux travaux d’urgence ou imminents effectués en insalubrité et en péril (l’ordonnance de 2007 avait exclu du champ du privilège les arrêtés d’urgence)
• distinction entre les cas où :
  • les créances relatives aux travaux de réparation : l’inscription du privilège est effectuée à l’occasion de l’émission du titre de perception et le privilège prime sur toute autre sûreté sans date de prise de rang ;
  • les créances relatives à l’hébergement et au relogement ainsi qu’à la démolition où le privilège prend rang à la date de la première inscription ; s’il n’y a eu d’inscription qu’à l’occasion de l’émission du titre de perception, le privilège ne prend rang qu’à cette date.

On trouvera ci-après un tableau comparatif (format PDF - 14.9 ko) des textes relatifs au privilège avant et après la loi « MOLLE ».

On trouvera également, ci-après les textes relatifs à la solidarité (format PDF - 15.9 ko), insérés au code de la construction et de l’habitation(CCH)(et non modifiés par la loi « MOLLE »)

Pour en savoir plus, consultez la fiche n°17 du guide pratique « Agir contre l’habitat insalubre et dangereux - méthodes et choix des procédures ».