(mise jour du 07/04/09 - Dispositions du Code Civil et dispositions relatives au relogement)

(mise jour du 24/04/09 - Dispositions relatives aux occupants des logements loués en meublé )

La protection des occupants est un domaine complexe dans la mesure ou elle est organisée par différents textes selon les domaines concernés et les dates des différents textes. Enfin, les apports de la jurisprudence complètent et précisent les dispositifs législatifs.

Parmi les textes de base figurent les dispositions du code civil, applicables sauf mentions particulières spécifiques, notamment au titre des lois bailleurs/locataires ou relatives aux diverses locations en meublé à tous les contrats de louage. Figure également la loi " bailleurs/locataires" de 1989. L’un et l’autre ont été précisés par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 qui a introduit la notion, d’ordre public de "logement décent".

La loi du 9 juillet 1991 relative aux mesures civiles d’exécution et la loi relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998 ont, par ailleurs, précisé les conditions dans lesquelles les occupants peuvent être expulsés de leur logement et la protection dont ils bénéficient. L’article 121 de cette loi prévoit une charte relative à la prévention des expulsions. L’article 4 de la loi Besson de 1990, renforcé par la loi ENL de 2006 stipule que la prévention des expulsions locatives fait partie du PDALPD et prévoit la création d’une commission spécialisée. Les dispositions spécifiques des articles L.613 -1 et suivants du CCH complètent ce dispositif.

La loi de 1998 offre à la commune la possibilité de préempter un logement occupé mis en vente sur saisie immobilière. Enfin, cette même loi complète les mécanismes de réquisition existants aux fins de mise en oeuvre du droit au logement par la réquisition.

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 avait remis de l’ordre dans le droit des occupants au regard des polices administratives (immeubles menaçant ruine et insalubrité) et a donné des occupants une définition unifiée, commune aux textes de police et au droit de l’aménagement (code de l’urbanisme).

L’ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à l’habitat insalubre ou dangereux a complété et clarifié les dispositions relatives au droit des occupants et au relogement. En particulier, le partage des responsabilités respectives entre les maires et les préfets en matière d’hébergement temporaire et de relogement définitif des occupants, en cas de défaillance des propriétaires, est redéfini. La loi ENL du 13 juillet 2006 qui a ratifié l’ordonnance, a, aussi apporté quelques précisions à ce texte.

La loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale a redéfini le régime d’occupation des locations en meublé. La loi relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998 avait, déjà, introduit une protection minimale des occupants des logements louées en meublé par des bailleurs "professionnels", mais ces dispositions sont apparues insuffisantes. L’art 115 de la loi du 18 janvier a apporté plusieurs modifications importantes. La première concerne le champs nouveau des art L.632-1 et suivants du CCH - toutes les locations meublées sont visées et non plus seulement les loueurs professionnels ; la seconde le statut locatif qui est conforté : les locataires bénéficient de droit d’un bail de un an lorsqu’ils y sont à titre de résidence principale, et n’ont plus à le demander. Enfin, la résiliation du bail doit être justifiée par un motif légitime et sérieux. Ce texte a été complété par l’art 41 de la loi DALO qui a introduit un alinéa relatif au mode de calcul de la révision des loyers lorsque le bail a prévu une clause de révision.

Afin d’améliorer les mécanismes de prévention des expulsions locatives, un décret du 26 février 2008, pris en application de l’art 121 de la loi « exclusions » de 1998 et l’art 4, modifié, de la loi « Besson » de 1990, organise la composition et les conditions de fonctionnement de la commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Sur le thème de la prévention des expulsions, on peut se reporter au dossier de présentation.

Les textes relatifs au droit au logement opposable (DALO) figurent sous une présentation spécifique.

On trouvera ci- joint les textes de loi spécifiquement relatifs à la protection des occupants (sachant que des dispositions propres à certaines législations figurent dans ces dernières ) :

 les nouvelles dispositions du code civil (format PDF - 11.1 ko) suite à la loi MOLLE du 25 mars 2009 ;
  dispositions propres aux opérations d’aménagement (format PDF - 60.5 ko) (au code de l’urbanisme) ;
  dispositions communes à l’insalubrité et au péril, (format PDF - 43.2 ko), en matière de relogement/ tableau comparatif avant/après l’ordonnance et sa ratification ainsi que les modifications relatives au relogement des occupants des bâtiments menaçant ruine ou insalubres (format PDF - 35.4 ko) suite à la publication de la loi MOLLE du 25 mars 2009 ;
  dispositions relatives aux occupants des logements loués en meublé (format PDF - 10.5 ko) version post loi MOLLE ;
  dispositions relatives aux expulsions (format PDF - 10.8 ko) figurant au CCH, dans la la loi bailleurs/locataires de 1989 (format PDF - 7.7 ko)
et dans la loi de 1991 relative aux procédures civiles d’exécution (format PDF - 16.7 ko), ainsi que les articles 121 de la loi « expulsions » de 1998, et 4 de la loi Besson de 1990 (format PDF - 13.8 ko) version post loi MOLLE ;
  décret du 26 février 2008 (format PDF - 61 ko) relatif à la commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et commentaire de l’ANIL (format PDF - 70.3 ko)
  disposition protégeant l’occupant d’un logement mis en vente sur saisie immobilière (format PDF - 47.2 ko) ;
  la réquisition de terrains pour relogement d’urgence d’occupants de locaux insalubres irrémédiables (format PDF - 67.9 ko)
  la réquisition ordinaire (format PDF - 47.1 ko)
  la réquisition avec attributaire (format PDF - 77.2 ko)

Enfin, des dispositions protectrices figurent également au code pénal (voir fiche "dispositions pénales").

Voir aussi les notes techniques et juridiques relatives au droit des occupants, ainsi qu’un tableau comparatif des droits des occupants dans différentes situations sous " appui juridique et technique" dans la rubrique des "analyses par grands thèmes".