(maj 21/01/2011)

Les expulsions sont encadrées par plusieurs dispositions législatives, dont les plus importantes relèvent du droit locatif stricto-sensu (loi du 6.7.89 relative aux rapports entre bailleurs et locataires), coordonnées avec des dispositions du code de la construction et de l’habitation(art L.613.1 et suivants du CCH) mais aussi d’autres textes, parmi lesquels la loi du 9 juillet 1991,modifiée, portant réforme des procédures civiles d’exécution.
Depuis plusieurs années, les pouvoirs publics, conscients du drame que représente l’expulsion locative, ont développé une politique de prévention des expulsions par différents moyens.

La loi du 29 juillet 1998 (loi dite « exclusions ») a prévu :

- une saisine obligatoire de la CDAPL ou de la CAF pour les organismes sociaux de manière à mieux mobiliser les procédures de prévention et de règlement des impayés ;
 l’instauration d’un délai de deux mois entre l’assignation et l’audience afin de permettre aux services sociaux du département de mettre en place toutes les solutions adaptées aux difficultés rencontrées par le locataire ;
 une modification des modalités de mise en jeu de la clause résolutoire et l’accroissement des pouvoirs du juge ;
 la mise en place d’une charte relative à la prévention des expulsions.

Cette loi a sensiblement modifié les relations entre le juge judiciaire et l’autorité administrative en ce qui concerne la phase amont de la procédure en donnant au juge d’instance la possibilité d’avoir une meilleure appréhension du dossier (place de l’enquête sociale). Si le rôle du juge est renforcé, celui du préfet aussi.

Cependant, ces dispositions ne sont applicables qu’aux expulsions locatives concernant les locataires de locaux loués vides en application de la loi de 1989. Ces dispositions protectrices ne sont pas applicables aux locations meublées ni aux occupants d’hôtels meublés..

La loi ENL du 13 juin 2006 précise qu’il appartient au plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) de définir les mesures adaptées concernant notamment la prévention des expulsions locatives ainsi que les actions d’accompagnement social correspondantes. A cette fin, une commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être instaurée par le comité responsable du plan. Les commissions (CCAPEX) facultative à leur origine ont été rendues obligatoires par la loi du 25 mars 2009.

Les modalités de création de cette commission, sa composition ainsi que ses règles de fonctionnement sont fixées par le décret du 26 février 2008, la circulaire du 14 octobre 2008.

La loi du 13 décembre 2000 dite loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) a complété la loi du 29 juillet 1998, notamment en soumettant les actions en résiliation de bail pour non-paiement des loyers aux dispositions relatives à la prévention des expulsions.

La loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale a introduit un dispositif permettant la signature d’un protocole entre un locataire expulsé pour impayé et son bailleur social/HLM prévoyant des engagements réciproques afin d’éviter l’expulsion ; il permet le maintien de l’aide personnelle au logement pour les locataires de bonne foi et la signature d’un nouveau bail. (Les commentaires de ces dispositions figurent dans la circulaire du 11 mai 2005, ci-après)
Cette circulaire rappelle aux préfets, garants locaux du droit au logement, qu’ils doivent veiller à ce que les chartes départementales pour la prévention des expulsions, normalement opérationnelles dans l’ensemble du territoire, associent tous les acteurs concernés notamment par l’accompagnement social.
Enfin, cette même loi a privilégié la protection de la dette locative par rapport aux autres dettes du locataire.

Les textes relatifs à l’expulsion sont regroupés dans les textes de référence relatifs à la protection des occupants.

Quelques rappels :

Les ordonnances d’expulsion prononcées par le juge doivent être exécutées : l’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. (art 16 de la loi de 1991)
La clause résolutoire pour impayé de loyer ne peut être demandée par un bailleur au juge, qui la constate, pour ordonner l’expulsion du locataire, que pour autant qu’elle figure dans le contrat de bail ; elle n’est nullement acquise, notamment cas de bail verbal.

Le juge des référés ou le juge de l’exécution, peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales en application des dispositions des articles L.613-1 et suivants du CCH. Le juge doit tenir compte des situations respectives du propriétaire et de l’occupant pour accorder des délais variant de 1 mois minimum à 1 an au maximum. Les délais accordés par le juge sont renouvelables, dans la limite du maximum de 1an.

L’expulsion d’un locataire peut être demandée pour d’autres motifs que l’impayé de loyer (pour troubles de voisinage, par exemple)

Le juge d’instance, saisi aux fins d’expulsion pour impayé de loyer, peut vérifier la bonne foi des parties - notamment du bailleur- au regard du respect de ses propres obligations locatives, telle que la location d’un logement décent (voir dans la note de jurisprudence sur le logement non décent)

Seul le juge judiciaire ( tribunal d’instance) peut ordonner une expulsion y compris pour les squatters, sauf cas très limités (intrusion dans le domicile d’une personne, donc dans un logement effectivement occupé par son occupant) et ceux-ci ne sont donc pas privé de tous droits.
De même les personnes hébergées (et le contrat d’hébergement n’est pas un contrat de location) ne peuvent être privées de leurs clés ou lieux d’hébergement par le logeur et celui-ci doit nécessairement saisir le juge aux fins d’expulsion.

Les expulsions - abusives - demandées au juge par des « logeurs » ( propriétaires bailleurs, exploitants d’hôtels meublés...) suite à une interdiction d’habiter liée à un arrêté d’insalubrité, de péril ou de fermeture pour raisons de sécurité, sont illégales pour ce motif, sans offre de relogement, depuis l’ordonnance relative aux immeubles insalubres ou dangereux du 15 décembre 2005, ratifiée par la loi ENL du 16 juillet 2006.

On trouvera ci-après :

• une note de l’ANIL relative à l’ abandon du domicile et la reprise des lieux (format PDF - 11.2 ko) (17 janvier 2011)
• la circulaire interministérielle du 11 mai 2005 relative à la prévention des expulsions (format PDF - 111.8 ko)
• le guide de l’enquête sociale, destiné aux travailleurs sociaux (format PDF - 1 Mo)

• des éléments sur les conventions d’occupation précaire (mise en ligne du 3 novembre 2010)
• la validité du bail verbal et ses conséquences (mise en ligne du 3 novembre 2010)