(mise à jour du 24/04/09 - Loi du 6 juillet 1989)

Pour faciliter la compréhension des enjeux du traitement de l’habitat indigne, il est nécessaire de rappeler les textes de base qui régissent les rapports entre bailleurs et locataires, lesquels intègrent explicitement le droit à un logement décent.

On trouvera ci-après la loi du 6 juillet 1989 (format PDF - 148 ko) qui aujourd’hui est le texte de base du régime des locations de locaux d’habitation loués vides, la loi de 1948 étant d’application très résiduelle.On rappelle que les dispositions de la loi de 1989 sont d’ordre public : il ne peut y être dérogé et le locataire peut s’en prévaloir.
C’est aux articles 2, 6, 20-1et 24-1 que figure le droit à un logement décent, textes renforcés par la loi ENL du 13 juillet 2006. Cette loi a élargi le rôle de la commission départementale de conciliation aux litiges portant sur la décence (art 20) ; elle également supprimé le décret « normes d’habitabilité » pour le remplacer par la référence au décret « décence ».
La loi ENL et la loi DALO du 5 mars 2007 ont complété la liste des clauses réputées non écrites des contrats de bail, clauses considérées comme abusives et précisé les pièces qui ne pouvaient être demandées aux locataires.
Enfin, la loi MOLLE du 25 mars 2009, publiée au JO du 27/03/09, a apporté une modification à l’article 24-1.

Si la loi de 1989 est bien connue, l’est beaucoup moins la loi du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat (format PDF - 41.1 ko). Cette loi, ancienne, est cependant toujours en vigueur et peut rendre des services en ce qu’elle constitue un autre moyen d’obtenir un logement décent.
En effet, d’une part, l’article 2 stipule que, nonobstant toute disposition contraire, les travaux nécessaires à adapter totalement ou partiellement les locaux d’habitation aux normes de salubrité et de sécurité, d’équipement et de confort fixées par décret, peuvent être exécutés par le propriétaire et que le locataire ne peut s’y opposer sauf pour motif légitime et sérieux et saisine du juge, et, d’autre part, le locataire peut exécuter les travaux nécessaires après notification au propriétaire : celui-ci peut soit faire exécuter les travaux lui-même, soit pour s’opposer aux travaux, saisir le juge. Nonobstant toute disposition contraire, le propriétaire est tenu de rembourser du coût des travaux (moins la subvention perçue) le locataire au départ de celui-ci. Le décret visé à l’art 1 de la loi est aujourd’hui celui du 30 janvier 2002 qui définit le logement décent.Il est, enfin, précisé que pour faire ces travaux, le locataire peut bénéficier d’une subvention de l’ANAH au taux maximum de 70% d’un montant de 8 000 €

Il s’agit d’un mécanisme complémentaire ou alternatif au mécanisme de l’art 20-1 de la loi de 1989. En cas de travaux de sortie d’insalubrité ou de péril exécutés d’office et n’aboutissant pas nécessairement à la décence du logement, il permet d’aider le locataire à exécuter lui-meme les travaux nécessaires avec cette aide de l’ANAH et à la charge du propriétaire.

Enfin, après de longs débats parlementaires, la loi ENL a ouvert aux villes et EPCI de plus de 50 000 habitants, qui se porteront candidates, la possibilité d’expérimenter pour une période de 5 ans, un mécanisme de déclaration de mise en location des logements dans les immeubles de plus de 30 ans dans des secteurs délimités. La loi encadre cette ouverture et en précise les conditions ; de même, elle précise le droit des occupants applicable.

Cette disposition figure à l’article 48 de la loi ENL, reproduit ci-après (format PDF - 54 ko).